Domek pod wynajem w Beskidach – ile można zarobić i od czego to zależy
W ogłoszeniach domków na sprzedaż „pod najem” często pojawia się zdanie „gwarantuje wysoką stopę zwrotu”. Nikt jej nie gwarantuje. Da się ją za to rzetelnie policzyć – i właśnie to pokazujemy.
Wzór, od którego wszystko się zaczyna
Przychód = noce w roku × cena za dobę × liczba domków.
Kluczowe jest słowo „noce w roku”. Obłożenie 45% oznacza ok. 164 noce – to np. pełne wakacje, ferie zimowe i część weekendów. Kalkulacje zakładające 80–90% przez cały rok to zwykle marketing, nie rzeczywistość.
Co odjąć od przychodu
- Prowizje platform i płatności – zwykle kilkanaście procent przychodu z rezerwacji przez portale.
- Sprzątanie i pranie – po każdym pobycie. Przy średnim pobycie ok. 2,5 nocy to sporo zmian rocznie.
- Media i ogrzewanie – dom całoroczny ogrzewasz także wtedy, gdy stoi pusty.
- Zarządzanie – jeśli nie obsługujesz gości sam, firma zarządzająca bierze zwykle procent od przychodu.
- Serwis i wymiana wyposażenia – pościel, ręczniki, naczynia, drobne naprawy.
Przykład: park 4 domków Stay 60
Założenia: cena za dobę 590 zł, obłożenie 45%, prowizje 17%, sprzątanie 160 zł za pobyt, media i ogrzewanie ok. 5 500 zł rocznie na domek.
| Przychód rocznie | ok. 388 000 zł |
| Koszty operacyjne | ok. 129 000 zł |
| Wynik przed podatkiem | ok. 259 000 zł |
| Inwestycja (4 domki pod klucz z wyposażeniem i Pakietem Komplet, bez działki) | ok. 1,68 mln zł |
| Prosty okres zwrotu | ok. 6,5 roku |
To symulacja na przyjętych założeniach. Zmień cenę za dobę o 100 zł albo obłożenie o 10 punktów procentowych, a okres zwrotu przesunie się o rok lub dwa. Dlatego zrobiliśmy kalkulator, w którym ustawisz własne liczby.
Co podnosi cenę za dobę
- Widok – na góry, jezioro, las. Za widok goście płacą najwięcej.
- Balia lub sauna – szczególnie poza sezonem letnim.
- Prywatność – domki ustawione tak, by tarasy nie zaglądały sobie w okna.
- Wygląd domu – na zdjęciach w portalu wygrywa dom, który wygląda jak dom, a nie jak kontener.
Na co uważać przed zakupem działki
Najważniejsze jest przeznaczenie działki w planie miejscowym lub warunkach zabudowy – nie na każdej działce budowlanej postawisz kilka domków na wynajem. Sprawdź też dojazd zimą, dostęp do mediów i odległość od atrakcji. Przybywa przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego (rejestracja obiektów, obowiązki informacyjne platform), dlatego przed inwestycją sprawdź aktualne wymogi i formę opodatkowania z doradcą podatkowym.